מס על מתנת דירה בין הורים לילדים מורכב משני מסים נפרדים. ההורה פטור בדרך כלל ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. הילד משלם שליש ממס הרכישה הרגיל (נכון ל-2026). הסכום בפועל תלוי בשאלה שמשפחות רבות שוכחות לשאול: האם לילד כבר יש דירה.
תוכן העניינים
עיקרי הדברים
- בישראל אין מס מתנה נפרד. במתנת דירה בודקים מס שבח אצל הנותן ומס רכישה אצל המקבל.
- סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח העברת דירה ללא תמורה לקרוב, בכפוף לתנאי החוק.
- ילד שמקבל דירה במתנה מהורה משלם שליש ממס הרכישה הרגיל, כלומר חוסך שני שלישים מהמס (נכון ל-2026).
- ילד בלי דירה אחרת שמקבל דירה בשווי עד 1,978,745 ש"ח לא משלם מס רכישה (מדרגות 2026 של רשות המסים).
- ילד שכבר יש לו דירה משלם שליש מ-8%, כלומר כ-2.67% משווי הדירה עד 6,055,070 ש"ח (נכון ל-2026).
- מקבל המתנה נכנס לנעלי ההורה, ובמכירה עתידית השבח מחושב מיום ומחיר הרכישה של ההורה.
- גם כשמבקשים פטור או הקלה, חובה לדווח על העסקה לרשות המסים.
מה זה מס על מתנת דירה ומי משלם אותו?
מס על מתנת דירה הוא כינוי עממי לשני מסים שחלים כשמעבירים דירה ללא תמורה. בישראל אין מס מתנה נפרד. הנותן חייב במס שבח, אלא אם הוא זכאי לפטור. המקבל חייב במס רכישה. במתנה בין הורה לילד החוק נותן הקלה בשני המסים, אבל לא פטור אוטומטי ולא בלי דיווח.
מס שבח הוא מס על הרווח מעליית ערך הנכס, מיום שנרכש ועד יום שעבר לבעלים חדשים. מס רכישה הוא מס שמשלם מי שמקבל זכות במקרקעין, לפי שווי הנכס. חוק מיסוי מקרקעין מתייחס למתנה כאל "מכירה ללא תמורה". לכן גם דירה שעוברת בחינם נכנסת למערכת המס.
ההבדל בין שני המסים פשוט. מס שבח שייך לצד שמוסר את הדירה, ומס רכישה שייך לצד שמקבל אותה. לכל אחד מהם יש פטור או הקלה משלו, ותנאים משלו.
אילנית גנימה, יועצת מס מוסמכת בעלת רישיון 45633 ומתכננת פרישה, פוגשת את השאלה הזאת בעיקר אצל הורים בגיל פרישה. אצלם העברת דירה לילדים היא לעיתים חלק מתכנון פרישה ותזרים בפרישה. אילנית גנימה היא יועצת מס מוסמכת מחדרה, רישיון 45633, עם מעל 20 שנות ניסיון בתכנון מס ופרישה.
השאלה עולה גם אצל עצמאים ובעלי עסקים שמחזיקים דירה מושכרת ומדווחים עליה בדוח השנתי. אצלם מתנת הדירה משנה גם את תמונת ההכנסות של השנה. את ההשלכות האלה אפשר לבדוק במסגרת ליווי מס ודוח שנתי לעצמאים.
מה הבסיס החוקי למיסוי מתנת דירה בין קרובים?
מיסוי מתנת דירה נשען על חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח העברה ללא תמורה לקרוב. תקנות מס הרכישה קובעות שהמקבל משלם שליש מהמס הרגיל. לפי רשות המסים (2026), ההקלה במס רכישה אינה מותנית בכך שהנותן קיבל פטור ממס שבח.
"קרוב" לפי החוק הוא מי שנמצא ברשימה סגורה של בני משפחה:
- בן זוג.
- הורה, וגם הורי הורה (סבא וסבתא).
- צאצא, כלומר ילד, נכד ונין.
- צאצאי בן הזוג.
- בני הזוג של כל אחד מאלה, למשל חתן או כלה.
אחים מקבלים יחס שונה, בעיקר במס הרכישה. בני דודים, דודים ואחיינים אינם נחשבים קרובים לעניין זה. העברה אליהם חייבת במס כמו מכירה רגילה, לפי שווי השוק.
התנאי המרכזי הוא שהמתנה אמיתית. ילד שמשלם להורה סכום כלשהו, או לוקח על עצמו את המשכנתה, נותן תמורה. במצב כזה העסקה כבר אינה מתנה, והפטור עלול ליפול.
האם ההורה פטור ממס שבח על מתנת דירה לילד?
כן, ברוב המקרים. סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין פוטר ממס שבח הורה שמעביר דירה ללא תמורה לילדו. הפטור אינו מוחק את השבח אלא דוחה אותו לדור הבא. הילד נכנס לנעלי ההורה. כשימכור את הדירה בעתיד, השבח יחושב לפי יום הרכישה והמחיר שההורה שילם, ולא לפי השווי ביום המתנה.
דוגמה להמחשה, השבח שעובר מההורה לילדה
יוסי (שם בדוי) קנה דירה ב-2004 ב-650,000 ש"ח. ב-2026 הוא נותן אותה במתנה לבתו מיכל, בת 34. שווי הדירה ביום המתנה הוא 2,300,000 ש"ח. יוסי מבקש פטור לפי סעיף 62 ולא משלם מס שבח.
שנתיים אחר כך מיכל מוכרת את הדירה ב-2,500,000 ש"ח, בלי פטור. השבח שלה מתחיל מ-650,000 ש"ח, ולא מ-2,300,000 ש"ח. השבח הנומינלי הוא כ-1,850,000 ש"ח במקום כ-200,000 ש"ח. סכום המס עצמו תלוי בהצמדה למדד ובחישוב הליניארי, ולכן הוא מחייב חישוב אישי.
מתי כדאי לבדוק פטור אחר במקום סעיף 62?
לפעמים ההורה זכאי לפטור על דירת מגורים יחידה. אם ההורה משתמש בפטור הזה במתנה, הילד אינו נכנס לנעליו. יום הרכישה של הילד הופך ליום המתנה, והשווי הופך לשווי באותו יום. המחיר הוא שההורה מנצל את הפטור, וזה עלול לחסום אותו במכירה אחרת בתקופה הקרובה. כשבודקים תיק כזה, משווים את שתי האפשרויות לפני החתימה ולא אחריה.
כמה מס רכישה משלם ילד שמקבל דירה במתנה?
ילד שמקבל דירה במתנה מהורה משלם שליש ממס הרכישה שהיה משלם ברכישה רגילה. החישוב מתחיל מהמדרגות הרגילות, לפי שווי הדירה ומצב הדירות של הילד. רק אחר כך מחלקים בשלוש. לכן מס על מתנת דירה לילד בלי דירה נמוך מאוד, ולילד שכבר יש לו דירה הוא גבוה פי כמה.
לפי מדרגות מס הרכישה שפרסמה רשות המסים לשנת 2026, אלה מדרגות מס הרכישה לדירה יחידה:
- עד 1,978,745 ש"ח, 0%.
- מ-1,978,745 עד 2,347,040 ש"ח, 3.5%.
- מ-2,347,040 עד 6,055,070 ש"ח, 5%.
- מ-6,055,070 עד 20,183,565 ש"ח, 8%.
- מעל 20,183,565 ש"ח, 10%.
דירה נוספת חייבת ב-8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ש"ח, וב-10% מעל זה (נכון ל-2026). המצב נבדק לפי התא המשפחתי. דירה של בן הזוג או של ילד מתחת לגיל 18 נחשבת דירה של המקבל.
דוגמה להמחשה 1, נועה מקבלת דירה ראשונה
נועה (שם בדוי), בת 32, רווקה בלי דירה. אמה נותנת לה דירה בשווי 2,200,000 ש"ח. מס רגיל לדירה יחידה הוא 3.5% על 221,255 ש"ח, כלומר 7,744 ש"ח. נועה משלמת שליש, כ-2,581 ש"ח.
דוגמה להמחשה 2, עמית שכבר יש לו דירה
עמית (שם בדוי), בן 38, נשוי ובעלים של דירה. הוריו נותנים לו דירה באותו שווי, 2,200,000 ש"ח. מס רגיל לדירה נוספת הוא 8%, כלומר 176,000 ש"ח. עמית משלם שליש, כ-58,667 ש"ח. אותה דירה, אותה מתנה, ופער של יותר מפי 22 בין שני האחים.
מה המס על מתנת דירה בין אחים?
בין אחים, סעיף 62 עשוי לפטור את הנותן ממס שבח. ההקלה של שליש במס רכישה אינה חלה ככלל בין אחים, ויש לה חריגים מצומצמים. אם ההקלה לא חלה, אח שכבר יש לו דירה ומקבל דירה בשווי 2,200,000 ש"ח ישלם 176,000 ש"ח מלאים. לכן בהעברה בין אחים בודקים את המסלול לפני שמנסחים את השטר.
| מצב הילד ושווי הדירה | מס רגיל מול מס במתנה | חיסכון במס |
|---|---|---|
| בלי דירה, שווי 1,900,000 ש"ח | 0 ש"ח מול 0 ש"ח | 0 ש"ח (פטור גם ברכישה רגילה) |
| בלי דירה, שווי 2,200,000 ש"ח | 7,744 ש"ח מול כ-2,581 ש"ח | כ-5,163 ש"ח |
| עם דירה, שווי 2,200,000 ש"ח | 176,000 ש"ח מול כ-58,667 ש"ח | כ-117,333 ש"ח |
מקור: מדרגות מס רכישה 2026 של רשות המסים וחישוב להמחשה, התוצאה תלויה בנסיבות אישיות
לפני שחותמים על שטר המתנה, שאלה אחת. האם בדקתם כמה מס רכישה ישלם הילד לפי מצב הדירות במשפחה שלו, וכמה מס שבח הוא מקבל מכם לעתיד?
אילנית גנימה בודקת את שני הצדדים של העסקה ומציגה לכם את המספרים לפני החתימה.
מתי אפשר למכור דירה שהתקבלה במתנה בלי לשלם מס שבח?
סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין קובע תקופת צינון למי שקיבל דירה במתנה. ככלל, המקבל יכול לבקש פטור דירת מגורים יחידה רק אחרי 4 שנים מיום המתנה. אם גר בדירה בפועל, התקופה מתקצרת ל-3 שנים. מכירה מוקדמת יותר עלולה לחייב מס שבח על כל השבח מאז שההורה קנה.
הקיצור ל-3 שנים מותנה לפי נוסח סעיף 49ה בשני תנאים מצטברים: מקבל המתנה גר בדירה בפועל לפחות 3 שנים מתוך 4 השנים שאחרי המתנה, ותקופת המגורים הזאת נמנית רק מהיום שמלאו לו 18. ילד שקיבל דירה בגיל 16 וגר בה, יתחיל לצבור את שנות המגורים רק מיום הולדתו ה-18.
קחו את מיכל (שם בדוי), שקיבלה מאביה דירה שנקנתה ב-650,000 ש"ח ומכרה אותה אחרי שנתיים. מכירה כזאת חושפת אותה למס על שבח של כ-1,850,000 ש"ח נומינליים. אם מיכל תחכה עד תום הצינון ותעמוד בשאר התנאים, היא עשויה למכור בפטור מלא. ההבדל בין שתי האפשרויות הוא לעיתים מאות אלפי שקלים.
דירה שהתקבלה במתנה היא דירה לכל דבר. מיום הרישום היא נספרת במצב הדירות של הילד. ילד שיקנה אחר כך דירה נוספת ישלם מס רכישה של דירה נוספת. לכן מי שמתכנן לקנות דירה בעצמו בקרוב בודק את סדר הפעולות לפני המתנה.
מה לבדוק לפני החתימה על שטר מתנה לדירה?
לפני חתימה על שטר מתנה לדירה בודקים מי מקבל ומה מצב הדירות שלו, האם המתנה אמיתית וללא תמורה, איזה פטור משתלם להורה ומתי הילד מתכנן למכור. אחר כך מכינים מסמכים, מדווחים ומשלמים בזמן. בדיקה כזאת קובעת את המס על מתנת דירה יותר מכל נתון אחר.
כשבודקים תיק של מתנת דירה, הדבר הראשון שמבקשים הוא רשימת כל הדירות של המקבל, של בן הזוג שלו ושל ילדיו הקטינים. טעות נפוצה היא לבדוק רק את הילד עצמו ולגלות דירה של בן הזוג אחרי ההגשה.
- מפו את כל הדירות של המקבל, של בן הזוג שלו ושל ילדיו מתחת לגיל 18.
- ודאו שאין תמורה, גם לא העברת משכנתה או תשלום חלקי.
- השוו בין פטור לפי סעיף 62 ובין פטור דירה יחידה של ההורה.
- בררו אם הילד מתכנן למכור בתוך 4 השנים הקרובות, בגלל תקופת הצינון.
- הזמינו הערכת שווי וחשבו לפיה את מס הרכישה, ולא לפי הערכה כללית.
- הכינו נסח טאבו או אישור זכויות, שטר מתנה חתום בניסוח עורך דין, תעודת זהות עם ספח שמוכיחה קרבה ופירוט הדירות במשפחה.
- דווחו לרשות המסים. לפי רשות המסים (2026), משלמים את מס הרכישה בתוך 60 יום מיום העסקה.
אם הדירה מושכרת, הכנסת השכירות עוברת לילד מיום המתנה, והוא מדווח עליה מאותו יום. זה משנה גם את חבות המס של ההורה. הורה פנסיונר שהכנסתו ירדה כדאי שיבדוק אם מגיע לו החזר על שנים קודמות, דרך בדיקת החזרי מס לשכירים.
איך מתכננים נכון מס על מתנת דירה בתוך המשפחה?
תכנון נכון של מס על מתנת דירה מתחיל לפני שמנסחים את השטר. בודקים מי במשפחה ישלם הכי פחות מס רכישה, איזה פטור משתלם להורה, ומתי הילד עשוי למכור. שלוש ההחלטות האלה קובעות אם המתנה תעלה כמה אלפי שקלים או עשרות אלפים.
כשיש במשפחה יותר מילד אחד, ההחלטה למי לתת את הדירה היא החלטת מס לא פחות מהחלטה משפחתית. ילד בלי דירה עשוי לשלם עשרות מונים פחות מאח שכבר יש לו דירה. ילד שמתכנן למכור בקרוב עלול לשלם מס שבח גבוה, גם אם קיבל את המתנה בלי לשלם כמעט דבר.
לבדיקה אישית פנו לאילנית גנימה, יועצת מס מוסמכת בעלת רישיון 45633 ומתכננת פרישה, מבעלי משרד iG-TAX ברחוב עמרם אברהם 10 בחדרה. הבדיקה כוללת חישוב מס רכישה לכל אחד מהילדים, השוואת מסלולי הפטור ממס שבח ובדיקת השלכות המס של מכירה עתידית. אפשר ליצור קשר בטלפון 052-8271191 או דרך אתר המשרד.
ביקורות אמיתיות, מילה במילה
מה אומרים לקוחות שליווינו
כולנו מכירים את הביורוקרטיה שאנשי רשות המסים אוהבים בטרם זה ויותר על שמגיע לנו. פניתי לאילנית לטיפול בקיבוע הזכויות שלי. להיות הוגן, ומאז הכל השתנה. במסירות אין קץ ומקצועיות הצליחה לפתור סיבוכים, מדובר ב-25 שנות הזכויות לאחור. הלך תביא, תשלמו עוד ועוד... על אילנית הכל קטן. 8 בבוקר חצות הלילה... הם דורשים ואילנית משיבה אש בקור רוח, נחישות ורוגע. תודה אילנית, מי שמחפש תוצאות בנועם, נחישות ורוגע - אילנית הבחירה הטבעית.
החיבור עם אילנית היה מיידי כבר מלקרוא את הפרטים בגוגל. לאחר שיחה טלפונית הבנתי שגם היא וגם ארז שניהם שירותיים ואילנית מקצועית ברמות. אבל מה שהכריע את הכף היה עניין השקט הנפשי שעם פנייה לכאן בכל הפרישה, ואילנית בקשר עם מקום העבודה עם קרן הפנסיה ועם מס הכנסה ואנחנו עם ראש שקט. אז יותר מזה לא צריך. אילנית היתה זמינה גם בווטסאפ גם בבוקר ליל הסדר זה לא מובן מאליו. תודה לכם על טיפול מסור ומקצועי ממעלייה מאוד
חייבת לציין מאוד לטובה את הגב' אילנית גנימה בטיפול שלה ובעזרתה שלה לקבל החזר מס , ממס הכנסה. אילנית מאוד נחושה להשיג את מיטב התוצאות, גם כאשר זה היה פשוט. פרשתי מעבודתי בבנק ובזכות מאמציה קיבלתי ללא עיכוב מיותר את הכספים שהגיעו לי מהמדינה. כל זאת בנוסף לאישיותה המקסימה, אוזן קשבת, ודאגה לי גם באופן אישי. יש לציין שגם עלות עבודתה היתה הוגנת ביותר, ובמיוחד בהשוואה להצעות אחרות שקיבלתי.
מקורות רשמיים
המאמר עודכן לאחרונה ב-10.11.2026. אלה המקורות הרשמיים שהוא מפנה אליהם.
גילוי ואחריות
המידע בעמוד זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ מס אישי, ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית. הנתונים נכונים למועד הפרסום בנובמבר 2026 ועשויים להשתנות. כל החלטה על העברת דירה במתנה, בחירת מסלול פטור או מכירה עתידית חייבת להתבסס על בחינה של המסמכים והנסיבות האישיות, בליווי יועץ מס מוסמך. ניסוח שטר המתנה ורישום הזכויות דורשים עורך דין.
אילנית גנימה, משרד ייעוץ מס
