מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת נכס מקרקעין, ובעיקר דירה. משלמים אותו על הרווח הריאלי, כלומר הרווח אחרי הצמדה של מחיר הקנייה למדד, בשיעור של 25%. מי שקנה דירה ב-2016 במיליון ש"ח ומוכר אותה ב-2026 בשני מיליון, עם 50,000 ש"ח הוצאות, ב-20 במאי, מגיע לרווח ריאלי של כ-724,648 ש"ח ולמס של כ-181,162 ש"ח, אם הדירה לא פטורה.
תוכן העניינים
מחשבון מס השבח של iG-TAX מחשב לפי ערכי 2026 את הרווח הנומינלי והריאלי, את המס, ואת השיטה הליניארית לדירות שנקנו לפני 2014. הוא גם בודק את מחיר המכירה מול תקרת הפטור לדירה יחידה.
המחשבון מחשב מס שבח משוער על מכירת דירת מגורים, בגישה פשוטה ושמרנית. הוא אינו בודק את כל תנאי הפטור, ומסמן במפורש מה דורש בדיקה אישית.
ארז יענה לכם על השאלותארז גנימה · 050-8497302אילנית גנימה, יועצת מס מוסמכת (רישיון 45633), מטפלת בתיקהחישוב משוער ונועד למידע כללי. למקרים מיוחדים מומלץ להתייעץ אישית. ערכי החוק מעודכנים ל-2026-11-06.
מה תקרת הפטור לדירה יחידה ב-2026?
| רכיב | ערך |
|---|---|
| שיעור המס על רווח ריאלי | 25% |
| תקרת שווי לפטור דירה יחידה | 5,008,000 ש"ח (קפואה מ-2025 עד סוף 2027) |
| מועד השיטה הליניארית | 1 בינואר 2014 |
מקור: רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026; נתוני מדד: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
איך מחשבים מס שבח?
הנוסחה בארבעה שלבים:
- רווח נומינלי: מחיר המכירה פחות מחיר הקנייה פחות ההוצאות המותרות.
- הצמדה: מחיר הקנייה והוצאות הרכישה, כפול מדד המכירה חלקי מדד הקנייה.
- רווח ריאלי: מחיר המכירה, פחות מחיר הקנייה והוצאות הרכישה אחרי הצמדה, פחות הוצאות המכירה.
- מס: 25% מהרווח הריאלי, או חלק ממנו לפי השיטה הליניארית לדירה שנקנתה לפני 2014.
דוגמה מחושבת: קנייה ב-10 במרץ 2016 במיליון ש"ח, מכירה ב-20 במאי 2026 בשני מיליון, הוצאות רכישה 50,000 ש"ח, לא דירה יחידה פטורה.
- רווח נומינלי: 950,000 ש"ח
- מחיר הקנייה והוצאות הרכישה אחרי הצמדה למדד (המדד הידוע ביום המכירה): כ-1,275,352 ש"ח
- רווח ריאלי: כ-724,648 ש"ח
- מס שבח: 25% = כ-181,162 ש"ח
מה זו השיטה הליניארית?
לדירת מגורים שנקנתה לפני 1 בינואר 2014 הרווח מתחלק לפי הזמן: החלק של התקופה שעד סוף 2013 פטור, והחלק מ-2014 ועד המכירה חייב ב-25%, בכפוף לתנאים. לכן דירה שנקנתה מזמן משלמת בדרך כלל מס נמוך יותר. המחשבון מחשב את החלוקה לפי ספירת ימים מדויקת. על דירה שנקנתה לפני 2003 חלים חלקים היסטוריים נוספים, והמחשבון מסמן אותם לבדיקה אישית.
אילו הוצאות מותר לנכות?
בדרך כלל אפשר לנכות הוצאות שקשורות לקנייה ולמכירה: שכר טרחת עורך דין ומתווך, מס רכישה ששולם, ושיפוצים שמשביחים את הנכס. הוצאות שוטפות כמו ארנונה ותחזוקה רגילה לא מנוכות. במחשבון מזינים בנפרד את הוצאות הרכישה, שמוצמדות למדד יחד עם מחיר הקנייה, ואת הוצאות המכירה, שלא מוצמדות.
מה המחשבון לא כולל?
המחשבון לא בודק את תנאי הפטור לדירה יחידה: בעלות על דירה אחרת, תקופת החזקה ומכירה קודמת. אתם מצהירים עליהם, והוא בודק רק את מחיר המכירה מול התקרה. הוא לא מחשב פטור חלקי מעל התקרה (במקרה כזה מוצג המס המלא כגבול עליון), נכס שאינו דירת מגורים, ומס יסף על מכירה גדולה. למס יסף יש מחשבון מס יסף, ולהצמדה של סכומים אחרים מחשבון הצמדה למדד. לכל הכלים ראו את מרכז המחשבונים.
עודכן ב-6 בנובמבר 2026. התוכן והערכים נבדקו על ידי אילנית גנימה, יועצת מס מוסמכת, רישיון 45633, iG-TAX.
הבהרה ותנאי שימוש: המחשבון והמידע בעמוד זה מוצעים ללא תשלום, לשימוש אישי בלבד ולנוחות המשתמשים, ונועדו לתת הערכה כללית וראשונית בלבד. התוצאות מחושבות לפי הנתונים שהוזנו ולפי ערכי המס לשנת 2026 כפי שפורסמו, ואינן מביאות בחשבון את מלוא הנסיבות האישיות של המשתמש. ייתכנו בהן אי-דיוקים, טעויות או שינויים בדין שטרם עודכנו. התוצאות אינן מהוות ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או חוות דעת מקצועית, ואין להסתמך עליהן לצורך קבלת החלטות או ביצוע פעולות ללא בדיקה פרטנית של בעל מקצוע מוסמך. השימוש במחשבון ובתוצאותיו הוא באחריות המשתמש בלבד, ו-iG-TAX, אילנית גנימה וכל הפועלים מטעמן לא יישאו באחריות לכל נזק, הפסד או הוצאה, ישירים או עקיפים, שייגרמו כתוצאה מהשימוש בהם או מהסתמכות עליהם. לבדיקה אישית של הנתונים שלכם אפשר לפנות אלינו.
ביקורות אמיתיות, מילה במילה
מה אומרים לקוחות שליווינו
כולנו מכירים את הביורוקרטיה שאנשי רשות המסים אוהבים בטרם זה ויותר על שמגיע לנו. פניתי לאילנית לטיפול בקיבוע הזכויות שלי. להיות הוגן, ומאז הכל השתנה. במסירות אין קץ ומקצועיות הצליחה לפתור סיבוכים, מדובר ב-25 שנות הזכויות לאחור. הלך תביא, תשלמו עוד ועוד... על אילנית הכל קטן. 8 בבוקר חצות הלילה... הם דורשים ואילנית משיבה אש בקור רוח, נחישות ורוגע. תודה אילנית, מי שמחפש תוצאות בנועם, נחישות ורוגע - אילנית הבחירה הטבעית.
החיבור עם אילנית היה מיידי כבר מלקרוא את הפרטים בגוגל. לאחר שיחה טלפונית הבנתי שגם היא וגם ארז שניהם שירותיים ואילנית מקצועית ברמות. אבל מה שהכריע את הכף היה עניין השקט הנפשי שעם פנייה לכאן בכל הפרישה, ואילנית בקשר עם מקום העבודה עם קרן הפנסיה ועם מס הכנסה ואנחנו עם ראש שקט. אז יותר מזה לא צריך. אילנית היתה זמינה גם בווטסאפ גם בבוקר ליל הסדר זה לא מובן מאליו. תודה לכם על טיפול מסור ומקצועי ממעלייה מאוד
חייבת לציין מאוד לטובה את הגב' אילנית גנימה בטיפול שלה ובעזרתה שלה לקבל החזר מס , ממס הכנסה. אילנית מאוד נחושה להשיג את מיטב התוצאות, גם כאשר זה היה פשוט. פרשתי מעבודתי בבנק ובזכות מאמציה קיבלתי ללא עיכוב מיותר את הכספים שהגיעו לי מהמדינה. כל זאת בנוסף לאישיותה המקסימה, אוזן קשבת, ודאגה לי גם באופן אישי. יש לציין שגם עלות עבודתה היתה הוגנת ביותר, ובמיוחד בהשוואה להצעות אחרות שקיבלתי.
מקורות רשמיים
העמוד עודכן לאחרונה ב-7.11.2026. אלה המקורות הרשמיים שהוא מפנה אליהם.
