משכנתא הפוכה מילואים, איך לוקחים נכון עם הכנסה משתנה

משכנתא הפוכה מילואים היא הלוואה לבני 60 פלוס שמשעבדים את דירתם ומקבלים סכום כסף בלי החזרים חודשיים. ההלוואה נפרעת רק בעתיד, במכירת הדירה או בפטירה. היא רלוונטית במיוחד למשרתי מילואים פעילים שיש להם הכנסה משתנה ולא יציבה.

חלק מהבנקים וחברות הביטוח מציעים תנאים מועדפים למשרתי מילואים פעילים, פנסיונרי צה״ל ובני משפחותיהם. ב-2026 הוראות בנק ישראל מאפשרות להתחשב בהכנסה הממוצעת השנתית במקום בהכנסה חודשית, מה שמקל על קבלת אישור.

הסכום המקסימלי הוא בדרך כלל 50% משווי הדירה, אבל זה תלוי בגיל הלווה. ככל שהגיל מבוגר יותר, הסכום שניתן לקבל גבוה יותר. למשל, בגיל 65 ניתן לקבל לרוב עד 30% מהשווי, ובגיל 80 עד 50%.

היורשים מקבלים את הדירה ויש להם שתי אפשרויות. ראשית, לפרוע את ההלוואה ולקבל את הדירה בבעלות מלאה. שנית, למכור את הדירה, לפרוע את ההלוואה מתוך התמורה ולקחת את היתרה. בכל מקרה, היורשים אינם חייבים מעבר לשווי הדירה.

לא. הכסף שמתקבל ממשכנתא הפוכה הוא הלוואה, ולא הכנסה, ולכן אינו חייב במס. עם זאת, חשוב לבדוק את ההשפעה על קצבאות מהביטוח הלאומי ועל קיבוע זכויות פנסיה, כי שם יכולות להיות השלכות מורכבות יותר.

הסיכון המרכזי הוא הצטברות הריבית לאורך השנים. הלוואה של 500,000 ש״ח בריבית של 5% תהפוך תוך 15 שנה לחוב של מעל 1,000,000 ש״ח. אם הדירה לא תעלה במקביל, היורשים יקבלו הרבה פחות. סיכון נוסף הוא שעבוד הדירה, שמגביל את הגמישות העתידית.

כן, אבל יש לבדוק את עמלות הפירעון המוקדם. בחלק מההסכמים העמלות גבוהות בשנים הראשונות. ב-2026 בנק ישראל הוציא הוראות שמגבילות את עמלות הפירעון המוקדם, אבל עדיין כדאי לבדוק את החוזה הספציפי.

יועץ מס מוסמך בודק את התמונה הכוללת. הוא מחשב את ההשפעה על קצבת הפנסיה, על מס הכנסה, על קצבאות הביטוח הלאומי ועל קיבוע זכויות פנסיה. לעיתים, בדיקה כוללת חושפת שהחזרי מס לשכירים שלא נוצלו, או תיאום מס נכון, יכולים לפתור את בעיית הנזילות בלי להזדקק להלוואה.