מס שבח דירה יחידה 2026, מתי משלמים, מתי פטורים ואיך מחשבים

מכירת דירת מגורים יחידה פטורה ממס שבח כשמתקיימים ארבעה תנאים: זו הדירה היחידה שלכם בישראל ובאזור, היא שימשה בעיקר למגורים, החזקתם בה לפחות 18 חודשים, ולא מכרתם דירה אחרת בפטור הזה ב-18 החודשים שלפני. זאת בכפוף לתקרת השווי, למכירת כל הזכויות שלכם בדירה ולבקשת הפטור בהצהרה. כשהפטור לא חל, משלמים עד 25% מהשבח הריאלי, ודירה שנרכשה לפני 2014 נהנית מחישוב לינארי מוטב. המאמר מסביר את התנאים, את התקרה, את החישוב ואת המקרים הנפוצים, עם המספרים של 2026.

מה זה מס שבח?

מס שבח הוא מס על הרווח ממכירת זכות במקרקעין: ההפרש בין שווי המכירה לשווי הרכישה, בניכוי הוצאות מוכרות. החלק של הרווח שנובע מעליית המדד נקרא הסכום האינפלציוני, והחלק שמעליו הוא השבח הריאלי. יחיד משלם עד 25% על השבח הריאלי (סעיף 48א(ב)(1) לחוק). על חלק השבח שנצבר לפני 1.1.2012 חלים שיעורים נמוכים יותר (סעיף 48א(ב1)). המס מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.

בין ההוצאות שמנכים מהשבח (סעיף 39 לחוק): מס הרכישה ששילמתם כשקניתם, שכר טרחת עורך דין בקנייה ובמכירה, דמי תיווך עד 2% מהתמורה, והוצאות השבחה מתועדות. בדיקה של ההוצאות לפני ההצהרה יכולה להקטין את המס בסכומים משמעותיים, ולכן שומרים את החשבוניות מיום הקנייה.

מתי מכירת דירה יחידה פטורה ממס שבח?

הפטור לדירה יחידה מעוגן בסעיף 49ב(2) לחוק. כל התנאים צריכים להתקיים במועד המכירה:

• דירת מגורים מזכה: הדירה שימשה בעיקר למגורים לפחות בארבע חמישיות מתקופת הבעלות שלגביה מחושב השבח, או בארבע השנים שקדמו למכירה (סעיף 49). תקופה שבה הדירה עמדה ריקה נחשבת כתקופת מגורים.
• דירה יחידה: זו דירת המגורים היחידה שלכם בישראל ובאזור. בני זוג וילדיהם מתחת לגיל 18 נחשבים מוכר אחד, למעט בן זוג שגר דרך קבע בנפרד, וילדים נשואים או יתומים (סעיף 49(ב)).
• 18 חודשי בעלות: החזקתם בדירה לפחות 18 חודשים מהיום שהייתה לדירת מגורים.
• 18 חודשי צינון: לא מכרתם דירת מגורים אחרת בפטור לפי סעיף 49ב(2) ב-18 החודשים שקדמו למכירה.
• דירה שהתקבלה במתנה: הפטור נדחה עד שיעברו 3 שנים מתחילת המגורים בה, או 4 שנים מהיום שנעשיתם בעליה אם לא גרתם בה (סעיף 49ו).

מתי דירה נוספת לא מבטלת את הפטור?

סעיף 49ג קובע ארבעה מקרים שבהם רואים את הדירה הנמכרת כדירה יחידה, גם כשיש לכם דירה נוספת:

• הדירה הנוספת נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת, ב-24 החודשים שקדמו למכירה. הוראת שעה קיצרה את התקופה ל-18 חודשים לחלק מהרכישות שנעשו בין 2023 ל-2025, ולכן בודקים את התקופה לפי מועד הרכישה.
• החלק שלכם בדירה הנוספת הוא עד שליש, ובדירה שהתקבלה בירושה עד מחצית.
• הדירה הנוספת התקבלה בירושה, ממוריש שהייתה לו דירת מגורים אחת בלבד, ואתם בן זוגו, צאצאו או בן זוג של צאצאו.
• הדירה הנוספת הושכרה בשכירות מוגנת לפני 1.1.1997.

דוגמה להמחשה: רונית ואלי

רונית ואלי קנו ב-2008 דירה ברחובות ב-1,200,000 ש"ח, גרו בה מאז, וב-2026 הם מוכרים אותה ב-3,400,000 ש"ח. זו דירת המגורים היחידה שלהם, והם לא מכרו דירה אחרת בפטור ב-18 החודשים האחרונים. שווי המכירה מתחת לתקרה, ולכן כל השבח פטור. הם מגישים את ההצהרה למיסוי מקרקעין בתוך 30 יום מיום המכירה ומבקשים בה את הפטור.

מה קורה כשהמחיר עובר את תקרת הפטור?

תקרת הפטור לדירה יחידה היא 5,008,000 ש"ח (סעיף 49א(א1)), והסכום קפוא לשנים 2025 עד 2027. כשהדירה נמכרת ביותר מזה, הפטור חל על חלק השווי שעד התקרה. את ההפרש רואים כמכירה של חלק אחר בדירה, שחייב במס, ושווי הרכישה, הניכויים והתוספות מתחלקים ביניהם באותו יחס. לדוגמה, במכירה ב-6,000,000 ש"ח החלק הפטור הוא 5,008,000 מתוך 6,000,000, כלומר כ-83.5% מהשבח, והשאר חייב במס.

איך עובד החישוב הלינארי המוטב?

החישוב הלינארי המוטב חל על דירת מגורים מזכה שנרכשה לפני 1.1.2014 ונמכרת בלי פטור מלא (סעיף 48א(ב2)). השבח הריאלי מתחלק לפי מספר הימים: החלק שמיוחס לתקופה עד 1.1.2014 פטור, והחלק שאחריו חייב ב-25%. על הסכום האינפלציוני במכירה כזו המס הוא 0% (סעיף 48א(ג)(2)). דירה שנרכשה מ-1.1.2014 ואילך לא נהנית מהחישוב הזה.

דוגמה להמחשה: אבי מוכר דירה שנייה

אבי קנה דירה שנייה ב-1.6.2004 ב-800,000 ש"ח ומוכר אותה ב-1.6.2026 ב-2,800,000 ש"ח. הדירה הושכרה כל השנים למגורים, ולכן היא דירת מגורים מזכה, אבל אין לה פטור, כי יש לו דירת מגורים נוספת. לפי מחשבון ההצמדה של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, שווי הרכישה צמוד למדד הוא כ-1,185,248 ש"ח. החישוב בלי ההוצאות המוכרות:

• שבח ריאלי: 2,800,000 פחות 1,185,248 שווה כ-1,614,752 ש"ח.
• מתוך 8,035 ימי בעלות, 4,534 ימים הם אחרי 1.1.2014, כלומר כ-56.4% מהשבח חייב במס.
• שבח ריאלי חייב: כ-911,174 ש"ח, והמס 25% ממנו: כ-227,800 ש"ח.
• בלי החישוב הלינארי המוטב, השבח עד 1.1.2012 היה חייב ב-20% והיתרה ב-25%: סך המס היה כ-375,900 ש"ח.

מס הרכישה ששילם, שכר הטרחה והוצאות ההשבחה מקטינים את השבח עוד יותר. החישוב בפועל נעשה לפי המדד הידוע במועד המכירה.

האם מכירת דירה שהתקבלה בירושה פטורה ממס שבח?

כן, כשמתקיימים שלושת התנאים של סעיף 49ב(5) לחוק. הפטור הזה עומד בפני עצמו: הוא לא דורש שזו תהיה הדירה היחידה של היורש.

1. המוכר הוא בן הזוג של המוריש, צאצא שלו, או בן זוג של צאצא.
2. לפני פטירתו המוריש היה הבעלים של דירת מגורים אחת בלבד.
3. אילו המוריש היה בחיים ומוכר את הדירה, הוא היה פטור ממס על המכירה.

התנאי השני והשלישי בוחנים את המוריש, לא את היורש. ודבר נוסף שכדאי להכיר: דירה שהתקבלה בירושה, כשאתם בן זוג, צאצא או בן זוג של צאצא של המוריש ולמוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד, לא נחשבת דירה נוספת כשהיורש מוכר את הדירה שלו בפטור דירה יחידה (סעיף 49ג(4)).

מה קורה כשכמה אחים יורשים דירה אחת?

כל יורש נבחן בנפרד. כשאח אחד קונה את החלקים של האחרים, זו עסקה לכל דבר: האחים מוכרים לצורכי מס שבח, והאח הקונה עשוי לשלם מס רכישה על החלקים שקנה. לכן לפני שמחליטים בין מכירה משותפת לקונה מבחוץ לבין קנייה של אח אחד, מחשבים את המס בשני המסלולים.

מי שיש לו שתי דירות: איזו מוכרים קודם?

כל עוד שתי הדירות בבעלותכם, אף אחת מהן לא פטורה כדירה יחידה, חוץ מהמקרים של סעיף 49ג. מי שמוכר דירה אחת ומשאיר את השנייה משלם בדרך כלל מס שבח על הדירה הנמכרת, אלא אם היא דירה שהתקבלה בירושה בתנאי סעיף 49ב(5), או שחל עליה הפטור החד-פעמי של סעיף 49ה, שיש לו תנאים משלו. כשהמס חל, דירת מגורים מזכה נהנית מחישוב לינארי אם נרכשה לפני 2014. אחרי המכירה, הדירה שנשארה הופכת לדירה היחידה, והפטור יחול עליה במכירה עתידית אם יתקיימו בה התנאים. לכן ההחלטה איזו דירה למכור נשענת על חישוב המס בכל אחת מהן, ולא על ההנחה שהשבח הקטן הוא הזול. מי שמשכיר את הדירה שנשארת יכול לקרוא על מסלולי המיסוי של דמי שכירות.

מה הנתונים של 2026 במבט אחד?

מקור: חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963. התוצאה בכל עסקה תלויה בנתונים ובמסמכים שלה.

מה אפשר לעשות אחרי ששילמתם מס שבח?

מי שחולק על שומה שקיבל מגיש השגה בכתב בתוך 30 יום מהיום שנמסרה לו הודעת השומה (סעיף 87). אחרי זה, אפשר לבקש מהמנהל לתקן את השומה בתוך ארבע שנים מהיום שאושרה כשומה עצמית או נקבעה לפי מיטב השפיטה, כשמתגלות עובדות חדשות או טעות בשומה (סעיף 85). ההחלטה בידי המנהל, ולכן הדרך הבטוחה היא לבדוק את הפטור, את החישוב הלינארי ואת ההוצאות לפני שמגישים את ההצהרה.

מה ההבדל בין מס שבח למס רכישה?

מס שבח משלם המוכר, על הרווח. מס רכישה משלם הקונה, על שווי הרכישה. לכל אחד מהם פטורים ומדרגות משלו. יחיד תושב ישראל שקונה דירה יחידה, או דירה חלופית, לא משלם מס רכישה על חלק השווי שעד 1,978,745 ש"ח, ומעליו המס מדורג. שני הצדדים מגישים הצהרה בתוך 30 יום מהעסקה.

מה עושים לפני שחותמים על חוזה המכירה?

1. אוספים את מסמכי הקנייה: החוזה, אישור תשלום מס הרכישה, קבלות שכר הטרחה והתיווך, וחשבוניות ההשבחה.
2. בודקים אם יש לכם, לבן הזוג או לילדים מתחת לגיל 18, עוד דירת מגורים או חלק בדירה, ואם חל עליה אחד המקרים של סעיף 49ג.
3. בודקים מתי הייתה המכירה האחרונה בפטור, כדי לוודא שעברו 18 חודשים.
4. אם הדירה נרכשה לפני 2014 ואין פטור מלא, מחשבים את המס בחישוב הלינארי.
5. מכינים את ההצהרה ומגישים אותה בתוך 30 יום מיום המכירה.

מכירה של דירה שהתקבלה בירושה, פירוק שיתוף, דירה שהושכרה שנים או מכירה מעל התקרה דורשות בדיקה מדוקדקת יותר. גם כשנראה שהפטור מובטח, בדיקה לפני החתימה מצמצמת את הסיכון להפתעה בשומה.

לבדיקה אישית פנו לאילנית גנימה, יועצת מס מוסמכת בעלת רישיון 45633, מבעלי משרד iG-TAX ברחוב עמרם אברהם 10 בחדרה. הבדיקה כוללת ניתוח של עסקת המכירה, בחינת הזכאות לפטור ממס שבח, חישוב מדויק של ההוצאות המוכרות ובדיקה של שומות ממכירות קודמות. אפשר ליצור קשר בטלפון 052-8271191 או דרך אתר המשרד.

לבדיקת מס שבח ועסקת המכירה שלכם