מיסוי הכנסה משכר דירה מחו"ל 2026, איך מדווחים ומונעים כפל מס

מיסוי הכנסה משכר דירה מחו"ל חל על כל תושב ישראל שמשכיר נכס מחוץ לישראל, גם אם כבר שילם מס במדינת הנכס. בשנת המס 2026 יש לפניכם שני מסלולים. הראשון הוא מסלול 15% לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, בלי זיכוי על המס הזר. השני הוא המסלול הרגיל לפי מדרגות המס, ובו המס הזר מקטין את המס בישראל.

האם תושב ישראל חייב במס על שכר דירה מנכס בחו"ל?

כן. ישראל ממסה את תושביה על הכנסותיהם בכל העולם. לכן מיסוי הכנסה משכר דירה מחו"ל חל עליכם גם כשהנכס נמצא בפורטוגל, ביוון או בארצות הברית. המס במדינת הנכס לא פוטר אתכם מהדיווח בישראל. הוא משפיע רק על גובה המס שתשלמו כאן, לפי המסלול שתבחרו (נכון לשנת המס 2026).

שיטת המס בישראל פרסונלית. סעיף 2 לפקודת מס הכנסה מטיל מס על הכנסה של תושב ישראל, בישראל ומחוצה לה. תושב הוא מי שמרכז חייו בישראל. כל עוד מרכז החיים שלכם כאן, מיקום הדירה לא משנה את החובה.

יש כמה מצבים שבהם התמונה שונה:

• עולים חדשים ותושבים חוזרים ותיקים עשויים ליהנות מפטור זמני על הכנסות מחו"ל, לפי סעיף 14 לפקודה.
• השכרה בהיקף עסקי, עם ניהול שוטף ושירותים נלווים, עלולה להיחשב הכנסה מעסק. במקרה כזה מסלול 15% לא חל, ובעל הנכס מדווח כמו עצמאי. פרטים על כך יש בעמוד שירותי מס לעצמאים.
• שכר דירה מנכס בישראל כפוף לכללים אחרים לגמרי, ואת הכללים האלה לא מעתיקים לנכס בחו"ל.

אילנית גנימה, יועצת מס מוסמכת בעלת רישיון 45633 ומתכננת פרישה, מלווה לקוחות מחדרה ומביאה מעל 20 שנות ניסיון. כשבודקים תיק של שכר דירה מחו"ל, מבקשים קודם שלושה מסמכים. אלה חוזה השכירות, דוח המס שהגשתם במדינת הנכס והאישור על תשלום המס שם. שכירים שמגישים דוח שנתי בגלל דירה בחו"ל יכולים לצרף לאותה בדיקה גם בדיקת החזרי מס לשכירים.

מה קובע סעיף 122א לגבי מיסוי הכנסה משכר דירה מחו"ל?

סעיף 122א לפקודת מס הכנסה מאפשר ליחיד לשלם מס בשיעור 15% על שכר דירה מנכס בחו"ל. התנאי הוא שההכנסה אינה הכנסה מעסק. במסלול הזה מנכים פחת בלבד. אי אפשר לנכות הוצאות אחרות או לקזז הפסדים. אין גם זיכוי או פטור בגין ההכנסה או בגין המס הזר (נכון לשנת המס 2026).

פחת הוא ניכוי שנתי על הבלאי של המבנה. במסלול 15% המס הזר נשאר עלות נוספת על המס בישראל, ולא מקטין אותו.

המסלול הרגיל חל על מי שלא בחר במסלול 15%. שכר הדירה נטו מצטרף לשאר ההכנסות, ומשלמים עליו מס לפי מדרגות המס בסעיף 121 לפקודה. בדין, שכר דירה הוא הכנסה שאינה מיגיעה אישית, כלומר הכנסה שלא נובעת מעבודה. מי שלא מלאו לו 60 לא נהנה עליה מהמדרגות הנמוכות של סולם המס.

לפורשים יש כאן נקודה ששווה לבדוק. מי שמלאו לו 60 בשנת המס נהנה מהמדרגות הנמוכות גם על שכר הדירה. לכן כדאי לשלב את בחירת המסלול בתכנון מס לקראת פרישה.

איך בוחרים מסלול מס לשכר דירה מחו"ל, 15% או רגיל?

הבחירה תלויה בשלושה נתונים. אלה המס ששילמתם במדינת הנכס, ההוצאות על הנכס ושיעור המס השולי שלכם בישראל. מס זר גבוה והוצאות גבוהות מטים את הכף למסלול הרגיל. מס זר נמוך והוצאות נמוכות מטים אותה למסלול 15%. את ההכרעה עושים רק אחרי חישוב של שני המסלולים על אותם נתונים.

טעות נפוצה היא לבחור במסלול 15% רק כי השיעור נראה נמוך. במסלול הזה המס הזר לא מתקזז, ואתם עלולים לשלם מס מלא בשתי המדינות. שתי הדוגמאות שלהלן מראות איך אותו שכר דירה מוביל למסקנות הפוכות.

דוגמה להמחשה ראשונה, כשהמס הזר גבוה

דניאל (שם בדוי), בן 55, שכיר, משכיר דירה בחו"ל. אלה הנתונים שלו לשנת המס 2026, אחרי המרה לשקלים:

• שכר דירה שנתי, 60,000 ש"ח.
• פחת על המבנה לפי הכללים בישראל, 6,000 ש"ח.
• ריבית על משכנתא, דמי ניהול ותיקונים, 18,000 ש"ח.
• מס הכנסה ששילם במדינת הנכס, 9,000 ש"ח.
• שיעור מס שולי בישראל, להמחשה, 35%.

הטבלה משווה בין שני המסלולים. בשורות האחרונות היא מציגה את החישוב של דניאל בכל אחד מהם.

מקור: סעיפים 121 ו-122א לפקודת מס הכנסה, נכון לשנת המס 2026. המספרים בדוגמה להמחשה בלבד, והתוצאה תלויה בנסיבות אישיות.

במסלול 15% המס הזר של דניאל לא מתקזז, והוא משלם מס בשתי המדינות. במסלול הרגיל הוא מנכה גם את ההוצאות ומקבל זיכוי על המס הזר. כך המסלול הרגיל חוסך לדניאל 4,500 ש"ח בשנה.

דוגמה להמחשה שנייה, כשהמס הזר נמוך

רונית (שם בדוי), בת 48, משכירה דירה בחו"ל באותו שכר דירה ובאותו פחת. ההוצאות הנוספות שלה נמוכות, 4,000 ש"ח בשנה. המס ששילמה במדינת הנכס הוא 2,000 ש"ח בלבד. שיעור המס השולי שלה, להמחשה, 35%.

במסלול 15% רונית משלמת בישראל 8,100 ש"ח, והנטל הכולל עם המס הזר הוא 10,100 ש"ח. במסלול הרגיל ההכנסה החייבת היא 50,000 ש"ח והמס הישראלי 17,500 ש"ח. אחרי זיכוי של 2,000 ש"ח היא משלמת בישראל 15,500 ש"ח, והנטל הכולל 17,500 ש"ח.

כאן מסלול 15% חוסך לרונית 7,400 ש"ח. אותו שכר דירה, מסקנה הפוכה. לכן מיסוי הכנסה משכר דירה מחו"ל דורש חישוב של שני המסלולים על הנתונים של כל שנת מס.

איך מונעים כפל מס על שכר דירה מחו"ל בעזרת זיכוי ממס זר?

את כפל המס מונע זיכוי ממס זר, והוא קיים רק במסלול הרגיל. זיכוי ממס זר פירושו שמס ההכנסה ששילמתם במדינת הנכס מקטין שקל מול שקל את המס בישראל על אותה הכנסה. הזיכוי מוגבל לגובה המס הישראלי על ההכנסה הזו, וישראל לא מחזירה את ההפרש (נכון לשנת המס 2026).

הזיכוי חל רק על מס הכנסה שמדינת הנכס הטילה על שכר הדירה עצמו:

• מס הכנסה שמדינת הנכס גבתה על שכר הדירה מזכה בזיכוי.
• מס עירוני על הנכס לא מזכה בזיכוי. במסלול הרגיל הוא הוצאה בניכוי.
• מס רכישה ששילמתם בקניית הנכס לא מזכה בזיכוי שנתי.

אמנת מס היא הסכם בין ישראל למדינה אחרת, שקובע איזו מדינה רשאית למסות כל סוג הכנסה. אמנות המס של ישראל נשענות בדרך כלל על מודל ה-OECD. לפי המודל, מדינת הנכס רשאית למסות את שכר הדירה. ישראל, כמדינת התושבות, ממסה גם היא ומעניקה זיכוי. האמנה לא פוטרת אתכם מדיווח בישראל, היא מסדרת מי ממסה קודם.

גם מול מדינה שאין לישראל אמנה איתה, פקודת מס הכנסה מאפשרת זיכוי ממס זר במסלול הרגיל. בתנאים מסוימים אפשר להעביר מס זר עודף לשנים הבאות, ובודקים זאת לגופו של כל מקרה. מי שיש לו גם ריבית או דיבידנדים מחו"ל מדווח על כל ההכנסות מחו"ל באותו דוח שנתי.

בכל תיק של מיסוי הכנסה משכר דירה מחו"ל, לפני שמבקשים זיכוי, אוספים את דוח המס שהגשתם בחו"ל ואת האישור על תשלומו. בלי אסמכתה כזו קשה לבסס את הזיכוי מול פקיד השומה.

אילו הוצאות ופחת מותר לנכות מהכנסה משכירות בחו"ל?

במסלול 15% מותר לנכות פחת בלבד. במסלול הרגיל מנכים את ההוצאות השוטפות שהוצאתם כדי להפיק את שכר הדירה. אלה פחת על המבנה, ריבית על הלוואה למימון הנכס, דמי ניהול, תיקונים, ביטוח ומס עירוני. ככל שההוצאות גבוהות יותר, המסלול הרגיל משתלם יותר (נכון לשנת המס 2026).

יש הוצאות שלא יורדות כהוצאה שוטפת, גם במסלול הרגיל:

• החזר קרן המשכנתא. רק הריבית מותרת בניכוי.
• שיפוץ שמשביח את הנכס. בדרך כלל הוא מצטרף לעלות המבנה ונכנס לבסיס הפחת.
• הוצאות פרטיות, כמו חופשה משפחתית בדירה.

הפסד משכירות בחו"ל לא מתקזז במסלול 15%. במסלול הרגיל קיזוז הפסד מחו"ל כפוף לכללים מגבילים. שנה עם תיקונים גדולים או בלי שוכר מצדיקה בדיקה נפרדת. ההחלטה על המסלול בשנה כזו עשויה להיות שונה.

כמה פחת מנכים בשנה על מבנה בחו"ל?

תקנות מס הכנסה (פחת) קובעות את שיעור הפחת השנתי לפי סוג המבנה ואופי הבנייה. לבניינים הן קובעות בדרך כלל שיעור של 2% עד 4% לשנה מעלות המבנה. את השיעור המדויק לנכס שלכם בודקים לפי נתוני הבנייה (נכון לשנת המס 2026).

הפחת חל על המבנה בלבד, לא על הקרקע. מחשבים אותו לפי הכללים בישראל, גם אם מדינת הנכס מחשבת אותו אחרת. לכן כשבונים תיק הוצאות, מפרידים בין עלות הקרקע לעלות המבנה כבר בשנה הראשונה. ההפרדה הזו קובעת את הפחת בכל השנים הבאות.

דוגמה להמחשה: מבנה שעלותו 150,000 ש"ח, בלי הקרקע, מזכה בשיעור 4% בפחת של 6,000 ש"ח בשנה. באותו מבנה, שיעור של 2% נותן פחת של 3,000 ש"ח בלבד. במסלול 15% ההפרש שווה 450 ש"ח מס בשנה. הפחת מקטין גם את עלות הנכס בחישוב מס רווח הון כשמוכרים אותו.

איך מדווחים על הכנסה משכר דירה מחו"ל בדוח השנתי?

מדווחים בדוח השנתי למס הכנסה, טופס 1301, כי אף גורם בישראל לא מנכה מס במקור משכר דירה שמגיע מחו"ל. במסלול הרגיל מצרפים את נספח ד, טופס 1324, ומפרטים בו את ההכנסות מחו"ל ואת המס ששילמתם עליהן. את הדוח על שנת המס 2026 ממלאים לפי הטפסים שרשות המסים תפרסם לאותה שנה.

מי שבוחר במסלול 15% מדווח על ההכנסה בשדות הייעודיים בטופס 1301. סעיף 131 לפקודה ותקנות הפטור מהגשת דוח קובעים את חובת ההגשה. החובה תלויה בכל ההכנסות שלכם יחד.

איך ממירים שכר דירה במטבע זר לשקלים?

את שכר הדירה ביורו או בדולר ממירים לשקלים לפי שער החליפין היציג שמפרסם בנק ישראל. עושים זאת לפי הכללים שרשות המסים מפרסמת בהנחיות הדוח לכל שנה. גם את המס הזר ממירים לשקלים לפני שמבקשים עליו זיכוי. מתעדים את השער לכל סכום, כדי שהחישוב יעמוד בבדיקה.

אילו מסמכים שומרים לכל שנת מס?

בתיק מסודר של מיסוי הכנסה משכר דירה מחו"ל שומרים לכל שנה את המסמכים הבאים:

• חוזה השכירות ואסמכתאות על כל תקבול.
• קבלות על ריבית, דמי ניהול, תיקונים וביטוח.
• דוח המס שהגשתם במדינת הנכס ואישור על תשלומו.
• חישוב הפחת וההפרדה בין קרקע למבנה.
• שערי ההמרה ששימשו לכל סכום.

מס הכנסה ודמי ביטוח לאומי הם שתי מערכות נפרדות. את החיוב בדמי ביטוח על הכנסה שאינה מעבודה בודקים מול המוסד לביטוח לאומי. מי שרוצה ליווי מקצועי בדיווח למס הכנסה יכול להעביר את כל המסמכים לבדיקה אחת מסודרת.

מה עושים אם לא דיווחתם על שכר הדירה בשנים קודמות?

גילוי מרצון הוא נוהל של רשות המסים, שבו נישום מדווח ביוזמתו על הכנסות שלא דיווח עליהן ומשלם את המס שחל עליהן. בתמורה, ובכפוף לתנאי הנוהל, הרשות לא פותחת נגדו בהליך פלילי. מי שלא דיווח על שכר דירה מחו"ל בשנים קודמות יכול לבחון את הנוהל לפני שהרשות פונה אליו.

התנאי המרכזי בנוהל הוא תזמון. הבקשה צריכה להגיע לפני שהרשות פתחה בבדיקה או בחקירה בעניין. לכן בתיק כזה בודקים קודם אם כבר הגיעה פנייה מפקיד השומה. רשות המסים מקבלת מידע על חשבונות פיננסיים בחו"ל במסגרת הסכמים בינלאומיים לחילופי מידע. המתנה רק מגדילה את הסיכון. לפני ההגשה בודקים את תנאי הנוהל העדכניים לשנת 2026, ומחשבים את המס לכל שנה שלא דווחה, כולל הפרשי הצמדה וריבית.

מה הצעד הראשון בהסדרת מיסוי הכנסה משכר דירה מחו"ל?

הצעד הראשון הוא לאסוף את נתוני השנה, כלומר שכר הדירה, ההוצאות, הפחת והמס ששילמתם במדינת הנכס. עם הנתונים האלה מחשבים את הנטל הכולל בשני המסלולים. בוחרים לפי המספרים, לא לפי השיעור שנראה נמוך יותר. אחר כך מגישים דוח שנתי עם הנספחים הנדרשים לשנת המס 2026.

1. אוספים את חוזה השכירות ואת האסמכתאות על התקבולים וההוצאות.
2. משיגים את דוח המס שהגשתם בחו"ל ואת אישור התשלום.
3. מחשבים פחת על המבנה לפי הכללים בישראל.
4. משווים את הנטל הכולל, מס זר ומס ישראלי יחד, בשני המסלולים.
5. מגישים דוח שנתי ומצרפים את נספח ד כשבוחרים במסלול הרגיל.

מיסוי הכנסה משכר דירה מחו"ל לא נגמר בבחירת שיעור. הוא דורש חישוב, תיעוד ודיווח מסודר בכל שנה. מי שלא דיווח בשנים קודמות, כדאי שיסדיר את הדיווח ביוזמתו ולא יחכה לפנייה של רשות המסים.

לבדיקה אישית פנו לאילנית גנימה, יועצת מס מוסמכת בעלת רישיון 45633 ומתכננת פרישה, מבעלי משרד iG-TAX ברחוב עמרם אברהם 10 בחדרה. הבדיקה כוללת חישוב של שני מסלולי המס על שכר הדירה מחו"ל, בדיקת הזיכוי על המס הזר והכנת הדוח השנתי. אפשר ליצור קשר בטלפון 052-8271191 או דרך אתר המשרד.

לליווי בהכנת הדוח השנתי